Недвижимость считается надежным способом инвестирования.
Применительно к нашему региону частное инвестирование финансов на рынке новостроек и готовых жилых комплексов Санкт-Петербурга и Ленобласти, если действовать с умом, дело беспроигрышное.
Прибыль инвестора напрямую зависит от грамотного выбора объекта (квартиры, апартаментов и т.п.) для покупки.
Частные инвестиции в недвижимость являются одним из самых надежных способов сбережения и приумножения личного капитала.
Фондовые рынки чувствительны к малейшим макроэкономическим изменениям и уже не раз демонстрировали нестабильность, паевые инвестфонды после кризиса 2008-2009 г. потеряли доверие инвесторов (в России).
Депозиты в надежном банке едва покрывают инфляционные издержки и подходят скорее для безопасного хранения денег, чем для извлечения прибыли.
Другое дело – недвижимость (в Санкт-Петербурге и пригородах в Ленинградской области). Даже макроэкономические бедствия могут привести к относительно кратковременной просадке рынка, который впоследствии восстанавливает утраченные позиции. Ключевым вопросом становится: в каком районе СПб инвестировать в покупку квартиры.
В новейшей истории российского рынка недвижимости примечательны два наглядных примера.
Источник: https://www.novostroy.su/buildings/ready-2023/
Рассмотрим петербургские новостройки с перспективой инвестиций для продажи или аренды со сроком сдачи в 2023 г.
Список инвестиционно-перспективных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге с высоким уровнем готовности поможет в ответе на вопрос: куда инвестировать в Санкт-Петербурге.
ЖК «Neva Residence» (Нева Резиденс)
Застройщик «Группа ЛСР»
Класс: A+
IV кв. 2023 г. — IV кв. 2024 г. 5 корпусов
Чкаловская (17 мин).
Петроградский район. Ремесленная ул., д. 17.Застройщик «КВС»
Класс: A
Сдан — IV кв. 2023 г. 7 корпусов
Парнас (27 мин).
Всеволожский район, Сертолово, микрорайон Сертолово-2, ул. Мира, Тихвинская ул.Застройщик «Группа ЛСР»
Класс: A+
Сдан — III кв. 2024 г. 54 корпуса
Академическая (9 мин).
Красногвардейский район. Муринская дорога/ Пискаревский проспектЗастройщик «Отделстрой»
Класс: B+
Сдан — III кв. 2023 г. 11 корпусов
Лесная (11 мин).
Выборгский район. ул. Александра Матросова, д. 8, Большой Сампсониевский проспект, д. 70Застройщик «Главстрой Санкт-Петербург»
Класс: A
Сдан — IV кв. 2025 г. 53 корпуса
Беговая (12 мин).
Приморский район, Юнтолово, Юнтоловский проспектЖилые комплексы Санкт-Петербурга
Для ясности рассмотрим ситуации на рынке недвижимости за период последних 25 лет развития экономики России.
Сразу после дефолта августа 1998 года цены на недвижимость в Петербурге в долларовом эквиваленте (в то время объекты оценивались в американской валюте) упали на 15%, однако уже в феврале 1999 года цены вернулись на прежний уровень.
Достигнув пика, рынок недвижимости в Санкт-Петербурге снова начало трясти из-за всемирного экономического кризиса. Тогда падение продолжалось более года и стоимость «квадрата» как на первичке, так и на вторичке упала на треть. Но опять-таки уже в начале 2010 года цены снова пошли вверх, а весной 2014-го вернулись к докризисному уровню.
При покупке квартиры в новостройке главным фактором, влияющим на выбор потребителя, остается цена.
Разумеется, речь идет о рынке строящегося жилья, ибо на вторичке быстро заработать гораздо сложнее. Такой шанс был разве что незадолго до кризиса 2008-2009 годов, когда некоторые квартиры на вторичном рынке Петербурга за год подорожали вдвое. Но вряд ли стоит рассчитывать на повторение подобного сценария в ближайшей перспективе.
Можно, конечно, купить квартиру и затем сдавать в аренду, однако окупится недвижимость в таком случае лет через 10-15. Это приемлемый вариант для тех, кто приобретает жилье «на вырост» – для собственных детей. В данном случае интересует короткий период инвестиции — два, максимум четыре года, что подразумевает вложение денег исключительно на первичном рынке.
Разумеется, и этот способ нельзя назвать безопасным. Риски здесь присутствуют, хотя и меньше, чем четыре-пять лет назад. Полностью безопасного способа увеличить капитал нет в природе.
Ключевой момент, от которого зависит величина конечного дохода инвестора – это выбор застройщика, дома и конкретной квартиры. Cамый ликвидный товар на рынке – малогабаритное жилье, а большинство покупателей при решении о покупке недвижимости руководствуется в первую очередь ценой. Оптимальный вариант для инвестирования – дешевая студия или «однушка».
Однако такая стратегия верна отчасти. Вкладывать деньги выгоднее в дешевые и небольшие по площади квартиры. Но, во-первых, демпингующих застройщиков, которые на старте продаж выставляют «ценник» сильно ниже рынка, эксперты рекомендуют обходить стороной. Слишком уж велик риск вложиться в долгострой, а то и вовсе остаться без квартиры.
Во-вторых, дешевые объекты ассоциируются с удаленной от центра локацией: за КАД-ом, вдали от метро и без социальной инфраструктуры поблизости. А потому дорожают такие объекты в процессе строительства медленнее, чем новостройки внутри городской черты. Не говоря уже о том, что продать жилье будет впоследствии делом нелегким.
Наличие отделки в квартире или соседство новостройки с парком интересно небольшому числу покупателей. Главное для них – это цена предложения
Наконец, в неудачно расположенном жилом комплексе к концу строительства могут быть не распроданы все квартиры, и даже малогабаритные – это бывает довольно часто. В результате при продаже такого жилья придется конкурировать с девелопером и снижать цену. И это не говоря о том, что зачастую застройщики всеми силами стараются ставить палки в колеса продавцам квартир по переуступке (договорам цессии) – лишние конкуренты им не нужны.
Понятно, что какую-то прибыль инвестор (если объект будет сдан) все-таки получит. Но ради 5-7% годовых вряд ли стоило затевать столь сложную операцию, учитывая, что на обычном депозите в коммерческих банках можно заработать гораздо больше.
Вывод: лучше изначально инвестировать бóльшую сумму и вложиться в действительно перспективный проект, который за время строительства потенциально принесет прибыль не менее чем 30% от вложенных средств. Именно настолько в среднем по городу растет стоимость «квадрата» от момента старта продаж до сдачи дома.
Бывают случаи, когда рост цен во время строительства дома (два-три года) может превысить 50%. Например, когда компания-новичок на рынке, имеющая в собственности или аренде хороший земельный участок в обжитых районах и сравнительно недалеко от метро, при открытии продаж специально занижает стоимость жилья. Впоследствии свою ценовую политику девелопер, разумеется, корректирует. Но удачливые и внимательные инвесторы, если не упустят момент, могут отхватить действительно лакомый кусок.
Удачно расположенные в обжитых или застраиваемых районах новостройки с близкой транспортной доступностью дорожают сильнее всего. Еще не так давно лидерами в этом отношении были Приморский и Выборгский районы. Однако свободной земли здесь уже довольно мало и, застройщики обращают внимание на другие части города, в первую очередь на Московский и Красносельский районы. Здесь на ближайшие годы запланировано строительство масштабных площадей жилья, а, значит, у инвесторов увеличиваются шансы на покупку квартиры на самом старте продаж, когда цена минимальна.
Популярностью у покупателей пользуются жилые комплексы эконом-класса на границе города и области и недалеко от метро.
Среди других инвестиционно-привлекательных территорий выделяются Мурино, Кудрово и Шушары. Что касается Мурино, то здесь строится социальная инфраструктура, также есть планы по строительству двух дорог в обход поселка. Ну, а наличие станции метро «Девяткино» – это преимущество района Санкт-Петербурга.
Наконец, в Шушарах стоимость «квадрата» на начальном этапе строительства в среднем минимальная внутри городской черты Санкт-Петербурга. В кирпично-монолитном доме сразу после сдачи стоимость квадратного метра может достичь уровня среднегородских показателей. Так, инвесторы, вложившиеся в удачные проекты три-четыре года назад, могут продать квартиры вдвое дороже, чем те стоили на этапе котлована (даже с учетом инфляции за это время прибыль не опускается ниже 80%). Правда, это стало возможным благодаря росту цен на жилье в Санкт-Петербурге. Теперь на такую доходность рассчитывать не приходится.
Покупать недвижимость лучше без отделки
Что еще важно учитывать при вложении денег в недвижимость? Лучше выбирать квартиру без отделки. И уж, конечно, незачем делать самому после получения ключей. Рекомендация агентства недвижимости: продать квартиру гораздо проще с голыми стенами. Хотя бы из тех соображений, что покупатели сначала рассматривают доступные по цене варианты. Даже бюджетный ремонт, приводит к росту стоимости.
Видовая характеристика для выбора недвижимости
Покупатели жилья часто обращают внимание на вид из окна (иначе «видовая характеристика»). Для инвестиционных целей желательно выбирать квартиры на верхних этажах и чтобы окна не выходили на стену соседнего корпуса или унылую промзону. Какие у будущей квартиры будут видовые характеристики, можно предугадать еще на этапе котлована.
При выставлении квартиры на продажу лучше закладывать в цену вероятность торга с покупателем. Тогда можно будет с легким сердцем сбросить 1-2% заявленной стоимости в целях ускорения сделки.
Рекомендация собственникам: если жилье продается для дальнейшего инвестирования заранее определиться со следующим проектом, чтобы деньги не «зависли». Наконец, на успех сделки по продаже квартиры влияет и сезонность. Так, пик спроса в нашем городе приходится на вторую половину весны (апрель-май).
В случае заинтересованности в инвестициях в жилую или коммерческую недвижимость в Санкт-Петербурге и Ленинградской области обращайтесь в агентство недвижимости «АДМИРАЛ» по телефону: (812) 313-88-40 или при личной консультации в офисе агентства по адресу: СПб, ул.Кирочная, д.9 (Пн-Пт, 10оо - 20оо).
Ссылка на сайт скопирована в буфер обмена